Покупка квартиры с использованием ипотечных средств дает владельцу не только право распоряжаться недвижимостью, но и возможность уменьшить налоговую нагрузку.
Многие заемщики ошибочно полагают, что оформить имущественный вычет получится лишь после того, как кредит будет полностью погашен. На самом деле ждать закрытия ипотеки необязательно.
Право на возврат налога возникает после приобретения жилья и подтверждения расходов на его покупку. При этом квартира должна быть оформлена в собственность, а у заявителя должен иметься официальный доход, с которого удерживается налог на доходы физических лиц.
Именно уплаченный НДФЛ впоследствии можно вернуть через налоговый вычет.
Когда возникает право на имущественный вычет
Имущественный вычет предоставляется человеку, который купил квартиру, дом или комнату за собственные либо заемные средства. Источник денег значения не имеет: это могут быть личные накопления, ипотека или другой целевой кредит.
Поэтому наличие непогашенного жилищного займа не препятствует обращению за возвратом налога. Основным условием считается наличие документов, подтверждающих право собственности и расходы покупателя.
При приобретении готовой квартиры таким документом обычно выступает выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Если жилье куплено в новостройке, право на вычет появляется после подписания акта приема-передачи и оформления собственности. Заемщик вправе подать документы после того, как недвижимость официально принята и зарегистрирована.
При этом не нужно дожидаться полного расчета с банком.
Ипотека продолжает выплачиваться по графику, а налоговый вычет оформляется параллельно. Важно учитывать и еще одно обстоятельство: вернуть можно только тот налог, который фактически был перечислен в бюджет.
Если официального дохода нет или сумма удержанного НДФЛ невелика, получить весь доступный вычет сразу не получится. Остаток можно переносить на последующие годы, пока право не будет использовано полностью.
Какие расходы принимаются к вычету
При покупке жилья налоговый вычет состоит из двух самостоятельных частей. Первая связана непосредственно со стоимостью квартиры, дома или комнаты. Максимальная сумма расходов, которую разрешено учесть, составляет 2 миллиона рублей на одного человека.
Следовательно, предельный возврат НДФЛ по этой части равен 260 тысячам рублей. Если квартира стоит меньше установленного лимита, вычет рассчитывается исходя из реальной цены объекта. Например, при расходах в 1,5 миллиона рублей вернуть можно 13 процентов от этой суммы.
Неиспользованный остаток в некоторых случаях разрешается применить при покупке другой недвижимости. Вторая часть относится к процентам, выплаченным банку по ипотечному кредиту. Здесь максимальная база составляет 3 миллиона рублей, а потенциальный возврат - до 390 тысяч рублей.
В расчет включаются не все платежи по ипотеке, а только фактически начисленные и перечисленные проценты.
Таким образом, общий размер возврата при использовании обоих видов вычета может достигать 650 тысяч рублей на одного налогоплательщика. Однако получить эту сумму можно только при наличии достаточного дохода и подтвержденных расходов.
Как оформить возврат налога во время выплаты ипотеки
Оформить вычет можно через налоговую инспекцию или работодателя. В первом случае документы подаются после окончания календарного года, в котором возникло право на возврат.
Налоговая проверяет заявление и подтверждающие бумаги, после чего перечисляет деньги на банковский счет заявителя. Для обращения обычно требуются декларация по форме 3-НДФЛ, справка о доходах, документы на недвижимость, договор купли-продажи или участия в долевом строительстве, а также бумаги, подтверждающие оплату.
При заявлении вычета по ипотечным процентам дополнительно понадобится справка из банка о сумме фактически уплаченных процентов.
Второй способ - получение вычета через работодателя. В этом случае налогоплательщик сначала обращается в инспекцию за уведомлением о подтверждении права на льготу. После передачи документа работодателю из заработной платы временно перестают удерживать НДФЛ.
Такой вариант позволяет получать финансовый результат ежемесячно, не дожидаясь окончания года. Зарплата увеличивается на сумму налога, который ранее перечислялся в бюджет.
Если человек работает у нескольких работодателей, уведомление при соблюдении условий можно оформить для каждого из них.
Что следует проверить перед подачей документов
Перед обращением важно убедиться, что все расходы действительно подтверждены платежными документами.
Одного договора купли-продажи может быть недостаточно: налоговой службе нужны сведения о фактическом перечислении денег продавцу или строительной организации.
Также необходимо проверить дату возникновения права на вычет. Для готового жилья ориентиром служит регистрация собственности, а для квартиры в новостройке - акт приема-передачи.
Ошибка в определении периода может привести к отказу или необходимости повторно подавать документы.
Отдельное внимание стоит уделить кредитному договору и банковской справке. В ней должна быть указана именно сумма уплаченных процентов, а не общий размер ежемесячных платежей.
В состав платежа входят также основной долг, комиссии и другие суммы, которые не относятся к процентному вычету. Если недвижимость приобретается супругами, необходимо заранее определить порядок распределения расходов.
Закон позволяет распределить имущественный вычет между супругами, если у каждого из них есть право на его получение.
Выбранный вариант может повлиять на скорость возврата налога и использование доступного лимита.
В каких случаях получить вычет сразу не получится
Несмотря на возможность оформить возврат до полного погашения ипотеки, существуют ситуации, когда налоговая льгота временно недоступна. Прежде всего это касается покупки жилья у взаимозависимого лица, например близкого родственника. В подобных сделках имущественный вычет, как правило, не предоставляется.
Проблемы могут возникнуть и при отсутствии официального дохода.
Налоговый вычет не является прямой выплатой за факт покупки квартиры: он возвращает ранее уплаченный НДФЛ. Если налог не перечислялся, возвращать фактически нечего. Не удастся получить вычет и за счет средств материнского капитала, субсидий или других бюджетных выплат.
Льгота рассчитывается только на ту часть стоимости жилья, которая оплачена собственными или заемными деньгами покупателя. Государственная помощь в базу для расчета не включается. Еще одна распространенная причина отказа - отсутствие зарегистрированного права на объект или необходимых документов. Пока недвижимость юридически не оформлена, налоговая не всегда может подтвердить возникновение права на вычет.
Почему не стоит откладывать оформление
Ожидание полной выплаты ипотеки не дает дополнительных преимуществ. Напротив, раннее обращение позволяет быстрее вернуть часть уплаченного налога или уменьшить удержания из заработной платы. Полученные средства можно направить на досрочное погашение кредита, ремонт, обустройство квартиры или другие семейные расходы.
При этом важно помнить о сроках. Заявить вычет можно за прошедшие налоговые периоды, но вернуть налог получится только в пределах установленного срока. Если право возникло несколько лет назад, лучше не откладывать подачу документов, чтобы не потерять возможность использовать часть возврата.
Вычет по стоимости жилья и вычет по ипотечным процентам оформляются отдельно. Сначала налогоплательщик может заявить расходы на покупку, а затем - проценты, фактически перечисленные банку. В некоторых случаях эти права используются одновременно, если документы позволяют подтвердить все виды расходов.
Итак, наличие действующей ипотеки не мешает получить имущественный вычет.
Главное - иметь оформленное право на недвижимость, подтвержденные расходы и официальный доход с уплаченным НДФЛ. Полное погашение кредита для обращения в налоговую службу не требуется.
Об авторе
